Construir casa en terreno rústico Cataluña

1) NO se puede construir una vivienda
Si tienes más de 3 hectáreas de terreno y dispones de una actividad agrícola (alta IAE); puedes construir una cubierta con uso de almacén para herramientas de hasta 100m2.
Esto es posible únicamente en terrenos con uso agrícola fuera de zonas catalogadas como Natura 2020 o EIN.
Pero en ningún caso una vivienda.

2) ‘Pero ya hay una casa construída’
En ese caso, debes comprobar si esta edificación está en el Catálogo de Masias de Cataluña.
Aúnque lo mejor es que lo preguntes en el mismo Ayuntamiento (y tendrás que esperar a que te den cita con el/la técnico).
Si esta edificación o sus ruinas no están en el catálogo de masías, significa que o es ilegal, o que tiene uso de almacén.

3) ‘Puedo construir un almacén y vivir allí?’
Me temía esta pregunta.
Hacer esto es ilegal y estarás siempre bajo sospecha de tus vecinos y los agentes forestales.
Si álguien te denuncia o los forestales se pasan por allí, pueden denunciarte, multarte y obligarte a pagar los gastos de la restauración de este medio antural.
Además, no tendrás opción de tener conexiones fijas vinculadas al uso doméstico, como por ejemplo un wifi vinculado a un numero fijo.
(En una ocasión, multaron a un chaval que vivia en una caravana porqué se hico llegar teléfono fijo para tener internet).

4) ‘Pero el Ayuntamiento me dice que si puedo’
Raro, muuuuuy raro.
Si el terreno no está en zona urbanizable sino que es rústico y/o forestal (sin ninguna zona de uso agrícola), ese terreno no está pensado para la edificación.
Ese terreno está pensado para ser un espacio natural.
Si el Ayuntamiento te dice que sí puedes es porque tiene alguna zona agrícola, te está proponiendo cambiar el plan general urbanístico pasando por la Generalitat.
Este es un proceso largo, costoso y SIN ninguna garantía de éxito.
Es costoso porque se piden muchos informes para razonar que se puede construir una vivienda de uso privado sin dañar el medio natural.
Piden informes como: impacto ambiental, zona protegida de aves, inundabilidad, paisaje, afectación vías pecuarias…
Este es un proceso poco recomendable, que cuesta a partir de 30.000€, dura 3-4 años de tu vida y no nunca tienes ninguna garantía de ser aprobado.
Y si decides ir a por todas, asumir este gasto y ver qué pasa; podría ser que cambien al técnico/a del Ayuntamiento que te dijo que si (o al alcade/sa), o un técnico/a de territorio de la Generalitat concluya que a pesar de los informes no se puede aseugrar no dañar al territorio.
Y es que ese territorio NO está pensado para construir ni vivir.

5) ‘Entonces no puedo hacer nada?’
Si aún no has comprado puedes buscar otros terrenos (y creéme esto es una MUY buena noticia).
Si ya lo has comprado, puedes comprar una caravana y un wifi portatil y pasar allí los fines de semana (y aún así, nada recomendable, dudo que sea legal en según que zonas).

Mi recomendación profesional:
Si haces esto porque no tienes dinero para comprar un terreno urbano o urbanizable (y además dedicar otros 300.000€ en el coste de la construcción); no te recomiendo entrar en este otro proceso de edificar en terreno rústico ya que será sin duda más caro que el proceso que ya has descartado.
Si por lo contrario, tienes mucho cash flow y te has enamorado de este terreno y todas tus entrañas te dicen que sí es posible; te recomiendo que hables con el técnico/a del Ayuntamiento de forma transparente y con una libreta para apuntar las respuestas a estas preguntas sobre tu posible terreno:
– está dentro de la zona Natura 2020 o EIN? (si dice que si: olvidate! son zonas protegidas por la Unión Europea y no te pertenecen)
– qué usos tiene este terreno y cuántos m2 por cada uso?
– hay servidumbres de paso, caminos, ríos, zonas protegidas, vegetación protegida
– qué puedo construir según la normativa urbanística o rural?
– dónde puedo encontrar todos estos planos y normativas que me has comentado?
Si después de esta reunión aún ves posibilidades, te recomiendo contactar con un despacho de abogado/as especialistas (que te cobrarán a 250€/hr).

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