1) Antes de la Primera Visita: Documentación Clave

Cadastro

Si un anuncio de una vivienda no incluye este documento, no pasa nada. Pero pide al vendedor la referencia cadastral y la superficie cadastral.
Este documento es BÁSICO para terrenos. Las agencias inmobiliarias que venden terrenos, acostumbran a ofrececerlo sin problemas.
Si un anuncio en idealista de un terreno no tiene el documento del cadastro ni su numero de referencia, es muy raro. Podrías encontrarte con terrenos en los que no se puede construir.
Antes de empezar tu búsqueda, entiende bien los tres tipos de terrenos en los que puedes y no puedes construir: tipos de terrenos

Nota Simple

Solicita una nota simple de la parcela l vendedor o en la web del registro.
Este documento, emitido por el Registro de la Propiedad, te informará sobre la existencia de cargas o deudas asociadas a la propiedad.
Es fundamental asegurarse de que la propiedad esté libre de hipotecas, embargos u otras cargas que puedan complicar la compra.

Certificado Urbanístico (en el caso de terreno)

Pide un certificado urbanístico al vendedor o al Ayuntamiento directamente (el Ayuntamiento te cobrará).
Este documento especifica el uso permitido del suelo, las condiciones de edificación y si existen restricciones urbanísticas.
Es esencial para saber si puedes realizar futuras construcciones o reformas.

Certificado de habitabilidad

Solicitala en el caso de querer vivir allí.
En muchas ocasiones se muestran pisos en Idealista con fotos con 1 cama y 1 cocina, pero sino tiene el certififcado de habitabilidad NO es una vivienda oficial. Seguramente es un local o una oficina y es ilegal vivir allí.
En el caso de que esto no te importe, piensa también que tendrás problemas para justificar el empadronamiento y también con otras gestiones básicas. También puedes llegar a pagar más por el agua y la electricidad.

Escritura

Solicita el documento de escritura original para confirmar quién es el propietario legal.
Asegúrate de que la persona que vende la propiedad es efectivamente quien figura en la escritura al 100% ya que a veces es el vendedor al 50% si hay parejas propietarias o insluso 25% si hay hermanos. Es importante que no te hagan perder el tiempo hablanco con álguien que no tiene el 100% de la propiedad.
Sino te la dan, pide el nombre de todos los propietarios que aparecen en ella (sino te dan los nombres es muy y muy raro).

Proyecto Ejecutivo y ‘As Built’ de la Reforma

Si la propiedad ha sido reformada, pide el proyecto ejecutivo y los planos ‘as built’ de la reforma.
Estos documentos detallan las modificaciones realizadas y aseguran que se han seguido los procedimientos legales y técnicos adecuados.

2) Durante la Primera Visita: Inspección Física y Entorno

Chit-chat Inicial y Consulta con los Vecinos

Al llegar, mantén una conversación informal con el vendedor y, si es posible, habla con algunos vecinos. Pregunta sobre:

• Qué tal son los vecinos? Por ejemplo, si hay alguno problemático (ya sabes que en España es deporte nacional para muchos andar más preocupado de lo que no hacen bien los demás)
• Si hay ruidos. Por ejemplo discotecas (o vecinos que dan fiestas cada noche), generadores o perros que ladran por la noche.
• Temperaturas y viento. Por ejemplo si hace mucho viento en la zona. O si en invierno hay niebla cada mañana, o los niveles de humedad en verano.
• Es una zona en la que se pueden encontrar facilmente restos arqueológicos? Esto NO es una tontería, en ciertas zonas de Badalona no puedes ni sacar 10cm de tierra en tu jardín porque te encuentras restos y estás obligado a para la obra.

Suministros

Verifica que la propiedad dispone de todos los suministros esenciales: agua, gas, electricidad, telefonía, fibra óptica y alcantarillado municipal. Pregunta al vendedor:

• ¿Cuánto se paga anualmente por estos suministros?
• ¿Cúanto se paga de IBI?
• ¿Existen otros gastos adicionales, como el vado? ¿Cuánto es el vado?

La Casa Original

Aasegúrate de que la casa se construyó con los permisos adecuados. Pregunta sobre:

• Quién fue el arquitecto/a? Y si hay planos y sistemas constructivos en el archivo municipal que el vendedor puede aportar.
• Qué sistema estructural fue utilizado en la construcción y con qué cimientos?

Es muy probable que te digan que no tienen esta información, entonces tendrás que ir tu mismo al archivo municipal para pedir estos planos.
A veces estos planos no tienen nada que ver con la relaidad y a que durante muchos años los constructores no hacían caso de planos para ahorrar en costes y luego nunca nadie hacia unos planos ‘as build’ de las diferencias.
Sino sabes cómo pedir cita con el archivo municipal o no entiendes planos; lo mejor es que contrates a álguien para que lo haga. Generalmente un arquitecto, así con esto y su visita te da su opinión de si se ha construído como dicen los planos, y en el caso que no, entonces podrás saber si lo que se hizo tiene sentido y no tiene patologías graves.

Reformas posteriores

Si la propiedad ha sido reformada recientemente, verifica los siguientes puntos:

• ¿Se comprobaron y mejoraron los cimientos originales?
• ¿Se realizó un estudio geotécnico?
• ¿La reforma en qué año se hizo? Siguió la normativa vigente de ese año?
• ¿La reforma fue realizada por un arquitecto/a? ¿Qué arquitecto/a? ¿Aún está en activo?
• ¿Qué constructora se encargó de la reforma? ¿Sigue existiendo esa constructora? (sino existe, huye velozmente y nunca mires atrás!)
• ¿Se realizó la reforma con permiso de obras? Si es así, revisa el proyecto de la licencia y verifica si se registró en el cadastro posteriormente cualquier ampliación o edificación añadida (muchos no suelen hacerlo).
• ¿Se hicieron refuerzos estructurales? Si es así, ¿dónde y si fué necesario hacer una cimentación añadida? (esto te dará pistas de lo bien o mal que estaba la cimentación original)
• Verifica el sistema de alcantarillado. Es general o hay fosa séptica? Si hay fosa, pregunta dónde está ubicada y con qué frecuencia necesita limpieza y si está funcionando bien.

Sostenibilidad

La sostenibilidad es crucial en las viviendas modernas.
La razón es que la Unión Europea ha dictaminado una ley en la que en 2033 NO podrás alquilar ni vender ninguna propiedad que no tenga una D en la eficiencia energética. Entonces MUY importante; pregunta sobre:

• ¿Hay gas? Qué sistemas funcionan con gas? (en 2040 en Europa no se permitirá la fabricación de calderas de gas)
• ¿Cuál es la eficiencia energética de la casa? ¿Está registrada de forma oficial? ¿Es un valor que coincide con la construcción y máquinas reales?
• ¿Se realizaron mejoras en la hermeticidad? ¿Cuáles? ¿Se comprobó el valor final de la hermeticidad?
• Pide comprobar la factura de gas de un mes frío de invierno. Esto te da muchas pistas de si la casa está bien o mal construída. si el gasto en invierno de gas es brutal, es una casa muy mal construída sin aislamiento, con muchas filtraciones y puentes térmicos y otras lindezas de constructores sin escrúpulos. Para transformar una casa de 200m2 mal construída en una casa sostenible que funciona y ahorra en energía, espera a invertir en reformarla unos 200.000€ en adelante (recuerda que el iva es el 21%!).

Sistemas de Confort

Verifica los sistemas de confort de la vivienda:

• Agua caliente: ¿Qué sistema se utiliza? Están las tuberías de agua caliente aisladas? Hay sistema de recirculación?
• Calefacción: Gas y radiadores? O bomba de calor? O suelo radiantes? (funciona?). Revisa la máquina, pregunta si ha dado problemas y solicita ver los gastos mensuales en invierno.
• Refrigeración: Revisa el año de istalación de la máquina, pregunta si se ha hecho el manteniemiento y cada cuando. Pregunta si ha dado problemas y solicita ver los gastos mensuales en verano.

Ventanas

Las ventanas son cruciales para la eficiencia energética y el confort. Pregunta sobre:

• ¿Son herméticas? (si son correders deben ser elevables) Si no lo saben, pregunta si en días de viento se filtra aire o pon tu la mano en la junta.
• ¿De qué material son los marcos? Si son de aluminio, verifica que tengan rotura de puente térmico.
• ¿Tienen los vidrios cámara de aire y/o lámina de protección solar?
• ¿Los vidrios que llegan hasta el suelo son laminados? (Debe ser vidrio laminado según normativa de seguridad al uso, pero aún hoy muchos instaladores no lo saben ni los isntalan).
• ¿Hay persianas o protección solar en las caras Este, Sur y Oeste?

Conclusión

Estas son algunas de las comprobaciones que debes realizar antes y durante la primera visita a una propiedad para ahorrar muchos problemas y gastos inesperados en el futuro.
No dudes en pedir toda la documentación necesaria y en hacer todas las preguntas clave. Es MUY probable que no te la den o te digan que no es su trabajo entregarte todo eso. Y es cierto, en España el vendedor siempre está del lado del vendedor, no está obligado a darte toda la información de la propiedad. Es por eso que tu misma tengas que hacer ese trabajo y ‘due diligence’ o si se te hace muy pesado, puedes conrtatar un buyer agent o un arquitecta que te lo haga por ti sino tienes tiempo ni ganas de hacerlo.
Recuerda que comprar una propiedad es una de las decisiones más importantes de tu vida, y ser una persona bien informada es la clave para una compra exitosa y sin sorpresas desagradables.